華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金產(chǎn)品資料概要更新
華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
基金產(chǎn)品資料概要更新
編制日期：2025年3月31日
送出日期：2025年4月1日
本概要提供本基金的重要信息，是招募說(shuō)明書(shū)的一部分。
作出投資決定前，請(qǐng)閱讀完整的招募說(shuō)明書(shū)等銷售文件。
一、產(chǎn)品概況
基金簡(jiǎn)稱華夏基金華潤(rùn)有巢REIT基金代碼508077
上海浦東發(fā)展銀行股份
基金管理人華夏基金管理有限公司基金托管人
有限公司
上市交易所及上上海證券交易所
基金合同生效日2022-11-18
市日期2022-12-09
基金類型其他類型交易幣種人民幣
運(yùn)作方式封閉式開(kāi)放頻率封閉期為67年
開(kāi)始擔(dān)任本基金
2022-11-18
基金經(jīng)理的日期基金經(jīng)理李兮
證券從業(yè)日期2017-08-31
開(kāi)始擔(dān)任本基金
2025-03-27
基金經(jīng)理的日期基金經(jīng)理所付晶
證券從業(yè)日期2022-09-21
開(kāi)始擔(dān)任本基金
2022-11-18
基金經(jīng)理的日期基金經(jīng)理苗曉霖
證券從業(yè)日期2021-06-30
場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱華潤(rùn)有巢
擴(kuò)位簡(jiǎn)稱華夏基金華潤(rùn)有巢REIT
外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)：有巢住房租賃（深圳）有限公司
原始權(quán)益人：有巢住房租賃（深圳）有限公司
其他
戰(zhàn)略配售比例：60%
原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方配售比例：34%
（二）標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目情況
本基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目，具體情況如下
表：
表：項(xiàng)目概況
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括2個(gè)子項(xiàng)目：有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目
子項(xiàng)目1
子項(xiàng)目名稱 有巢泗涇項(xiàng)目
所在地 上海市松江區(qū)
資產(chǎn)范圍 東鄰上海科達(dá)傳動(dòng)系統(tǒng)有限公司，南臨泗博路，西臨泗聯(lián)路，北臨查袋涇
建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 土地面積20,166.70平方米，總建筑面積55,136.87平方米
開(kāi)竣工時(shí)間 開(kāi)工時(shí)間：2019年5月 竣工時(shí)間：2021年2月
決算總投資（萬(wàn)元） 39,227.03
評(píng)估值（萬(wàn)元） 58,100.00（評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日）
運(yùn)營(yíng)起始時(shí)間 2021年3月
項(xiàng)目權(quán)屬起止時(shí)間及剩余年限 項(xiàng)目權(quán)屬起止時(shí)間：2018年12月3日至2088年12月2日 剩余年限：約64年（自2024年9月30日起算）
子項(xiàng)目2
子項(xiàng)目名稱 有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目
所在地 上海市松江區(qū)
資產(chǎn)范圍 東鄰松江區(qū)新橋消防救援站，南臨書(shū)林路，西鄰新松江置業(yè)09-10地塊在建工程，北臨九號(hào)河河道
建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 土地面積為28,224.30平方米，總建筑面積66,334平方米
開(kāi)竣工時(shí)間 開(kāi)工時(shí)間：2019年5月 竣工時(shí)間：2021年3月
決算總投資（萬(wàn)元） 51,962.94
評(píng)估值（萬(wàn)元） 53,600.00（評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日）
運(yùn)營(yíng)起始時(shí)間 2021年4月
項(xiàng)目權(quán)屬起止時(shí)間及剩余年限 項(xiàng)目權(quán)屬起止時(shí)間：2018年10月18日至2088年10月17日 剩余年限：約64年（自2024年9月30日起算）
基金首發(fā)招募說(shuō)明書(shū)出具日基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目近三年及一期的經(jīng)營(yíng)情況如下：
有巢泗涇項(xiàng)目：
表：有巢泗涇項(xiàng)目歷史收益情況
單位：萬(wàn)元
項(xiàng)目 2022年1-6月 2021年 2020年 2019年
營(yíng)業(yè)收入 1,710.97 1,949.17 尚未進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段
息稅攤銷折舊前利潤(rùn)（EBITDA） 1,204.45 1,288.29
凈利潤(rùn) 246.58 136.09
有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目：
表：有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目歷史收益情況
單位：萬(wàn)元
項(xiàng)目 2022年1-6月 2021年 2020年 2019年
營(yíng)業(yè)收入 1,693.93 1,932.73 尚未進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段
息稅攤銷折舊前利潤(rùn)（EBITDA） 1,148.24 1,286.88
凈利潤(rùn) 150.16 -195.29
根據(jù)戴德梁行出具的評(píng)估報(bào)告，有巢泗涇項(xiàng)目于2023年12月31日之市場(chǎng)價(jià)值為人民
幣5.81億元，市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)為10,537元/平方米；有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目于2023年12月31
日之市場(chǎng)價(jià)值為人民幣5.36億元，市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)為8,080元/平方米。兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)評(píng)估值
11.17億元。
截至2024年9月30日基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：
表：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目重要財(cái)務(wù)指標(biāo)
單位：元
項(xiàng)目 2024年7-9月 2024年4-6月 2024年1-3月 2023年度 2022年度（2022年11月18日至2022年12月31日）
營(yíng)業(yè)收入 19,874,470.78 19,549,002.36 19,361,816.74 77,489,916.30 7,675,333.30
營(yíng)業(yè)成本 12,097,275.21 12,094,752.77 12,543,920.48 50,490,261.77 5,464,544.88
息稅折舊攤銷前利潤(rùn)率（%） 70.77% 71.39% 70.09% 69.59% 65.00%
數(shù)據(jù)來(lái)源：華夏基金華潤(rùn)有巢REIT2023年年報(bào)及2024年1季報(bào)、2季報(bào)、3季報(bào)。
根據(jù)《華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年年度報(bào)告》，基
礎(chǔ)設(shè)施基金2023年度現(xiàn)金流情況如下：
表：可供分配金額及分派率
單位：元
項(xiàng)目 2023年度實(shí)際數(shù)
可供分配金額 60,761,363.43
分派率 4.92%
注：2023年度現(xiàn)金流分派率=報(bào)告期內(nèi)可供分配金額/可參考公允價(jià)值凈值，可參考公
允價(jià)值凈值=期末基金合并財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)-期末基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)涉及科目的賬面價(jià)
值+期末基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。
二、基金投資與凈值表現(xiàn)
(一)投資目標(biāo)與投資策略
本基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，并取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
投資目標(biāo)完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。通過(guò)主動(dòng)的投資管理和運(yùn)營(yíng)管理，力爭(zhēng)為基金份
額持有人提供穩(wěn)定的收益分配。
本基金存續(xù)期內(nèi)按照《基金合同》的約定以80%以上基金資產(chǎn)投資于租賃
住房類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，并將優(yōu)先投資于以有巢住房租賃（深
圳）有限公司或其關(guān)聯(lián)方擁有或推薦的租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的
投資范圍的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，并持有資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券份額，
從而取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。本基金的其余基金資產(chǎn)應(yīng)
當(dāng)依法投資于利率債（國(guó)債、政策性金融債、央行票據(jù)）、AAA級(jí)信用債
（企業(yè)債、公司債、金融債、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資債券、
公開(kāi)發(fā)行的次級(jí)債、可分離交易可轉(zhuǎn)債的純債部分）或貨幣市場(chǎng)工具（債
券回購(gòu)、銀行存款、同業(yè)存單等）以及法律法規(guī)或中國(guó)證監(jiān)會(huì)允許基礎(chǔ)設(shè)
施證券投資基金投資的其他金融工具。
本基金不投資于股票等權(quán)益類資產(chǎn)，也不投資于可轉(zhuǎn)換債券（可分離交易
可轉(zhuǎn)債的純債部分除外）、可交換債券。
本基金的投資策略包括資產(chǎn)支持證券投資策略與固定收益投資策略。其中，
主要投資策略資產(chǎn)支持證券投資策略包括初始投資策略、擴(kuò)募收購(gòu)策略、資產(chǎn)出售及處
置策略、融資策略、運(yùn)營(yíng)策略、權(quán)屬到期后的安排。
業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)本基金暫不設(shè)立業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)。
本基金在存續(xù)期內(nèi)主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，以獲取基
礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)收益并承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)格波動(dòng)，因此與股票型基金、債券
風(fēng)險(xiǎn)收益特征型基金和貨幣市場(chǎng)基金等常規(guī)證券投資基金有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征。一般
市場(chǎng)情況下，本基金預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低
于股票型基金。
注：投資者請(qǐng)認(rèn)真閱讀《招募說(shuō)明書(shū)》“基金的投資”章節(jié)了解詳細(xì)情況。
(二)投資組合資產(chǎn)配置圖表/區(qū)域配置圖表
投資組合資產(chǎn)配置圖表
注：①圖示比例為定期報(bào)告期末除基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券之外的基金投資組合資產(chǎn)配置情況。
②本基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券取得的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)定期報(bào)
告。
(三)自基金合同生效以來(lái)基金每年的凈值增長(zhǎng)率及與同期業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)的比較
圖
暫無(wú)。
三、投資本基金涉及的費(fèi)用
（一）基金銷售相關(guān)費(fèi)用
本基金為封閉式基金，無(wú)申購(gòu)贖回機(jī)制，不收取申購(gòu)費(fèi)/贖回費(fèi)。場(chǎng)內(nèi)交易費(fèi)用以證券
公司實(shí)際收取為準(zhǔn)。
（二）基金運(yùn)作相關(guān)費(fèi)用
以下費(fèi)用將從基金資產(chǎn)中扣除：
費(fèi)用類別收費(fèi)方式/年費(fèi)率收費(fèi)方
本基金的基金管理費(fèi)包括固定管理費(fèi)和浮動(dòng)
管理費(fèi)：
固定管理費(fèi)按已披露的前一個(gè)估值日的基金
資產(chǎn)凈值為基數(shù)（首個(gè)估值日及首個(gè)估值日
之前，以基金募集資金規(guī)模為基數(shù)），按照
0.10%的比例每日計(jì)提；包括基金管理人管理
費(fèi)和計(jì)劃管理人管理費(fèi)兩部分，年費(fèi)率分別
基金管理人、計(jì)劃管理人和運(yùn)
管理費(fèi)為0.08%和0.02%。
營(yíng)管理機(jī)構(gòu)
浮動(dòng)管理費(fèi)包含C1和C2兩個(gè)部分：C1按
照項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)收入的一定比例計(jì)提，該比
例2022年取13.74%，2023年及以后取
13.37%；C2按照實(shí)際運(yùn)營(yíng)凈收益與目標(biāo)運(yùn)營(yíng)
凈收益差額的20%計(jì)提，C2僅在實(shí)際運(yùn)營(yíng)凈
收益高于目標(biāo)運(yùn)營(yíng)凈收益時(shí)計(jì)提。浮動(dòng)管理
費(fèi)由運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)收取。
按已披露的前一個(gè)估值日的基金資產(chǎn)凈值的
托管費(fèi)0.01%年費(fèi)率計(jì)提（首個(gè)估值日及首個(gè)估值日基金托管人
之前，以基金募集資金規(guī)模為基數(shù)）。
審計(jì)費(fèi)用年費(fèi)用金額（元）80,000.00會(huì)計(jì)師事務(wù)所
信息披露
年費(fèi)用金額（元）120,000.00規(guī)定披露報(bào)刊
費(fèi)
基金合同生效后與本基金相關(guān)的律師費(fèi)、基
金份額持有人大會(huì)費(fèi)用等可以在基金財(cái)產(chǎn)中
其他費(fèi)用列支的其他費(fèi)用按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和《基金相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)
合同》約定在基金財(cái)產(chǎn)中列支。費(fèi)用類別詳
見(jiàn)本基金基金合同及招募說(shuō)明書(shū)或其更新。
注：①本基金交易證券、基金等產(chǎn)生的費(fèi)用和稅負(fù)，按實(shí)際發(fā)生額從基金資產(chǎn)扣除?；?
金管理人、計(jì)劃管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在本基金存續(xù)期間所產(chǎn)生的管理費(fèi)用由基金管理
人通過(guò)基金管理費(fèi)統(tǒng)一從本基金財(cái)產(chǎn)中列支，相關(guān)主體費(fèi)用的具體收支情況詳見(jiàn)定期報(bào)
告。
②管理費(fèi)、托管費(fèi)為最新合同費(fèi)率。
③審計(jì)費(fèi)用、信息披露費(fèi)用為由基金整體承擔(dān)的年費(fèi)用金額，非單個(gè)份額類別費(fèi)用。上
表年費(fèi)用金額為產(chǎn)品資料概要更新編制日所在年度的當(dāng)年度初始預(yù)估年費(fèi)用金額，非實(shí)
際產(chǎn)生費(fèi)用金額，實(shí)際由基金資產(chǎn)承擔(dān)的審計(jì)費(fèi)和信息披露費(fèi)可能與預(yù)估值存在差異，
最終實(shí)際金額以基金定期報(bào)告披露為準(zhǔn)。
四、風(fēng)險(xiǎn)揭示與重要提示
（一）風(fēng)險(xiǎn)揭示
本基金不提供任何保證。投資者可能損失投資本金。
投資有風(fēng)險(xiǎn)，投資者購(gòu)買(mǎi)基金時(shí)應(yīng)認(rèn)真閱讀本基金的《招募說(shuō)明書(shū)》等銷售文件。
公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施基金）采用“公募基金+基礎(chǔ)
設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要特點(diǎn)如下：一是基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券
的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，基礎(chǔ)設(shè)施基金80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)
施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)
目公司全部股權(quán)，通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)；
二是基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不
低于合并后基金年度可供分配金額的90%；三是基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)
放申購(gòu)與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)才可賣(mài)
出或申報(bào)預(yù)受要約。本基金與股票型基金、混合型基金和債券型基金等有不同的風(fēng)險(xiǎn)收
益特征，本基金的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金。
本基金需承擔(dān)投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目因投資環(huán)境、投資標(biāo)的以及市場(chǎng)制度等差異帶來(lái)的特有
風(fēng)險(xiǎn)。
投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于：
1、與公募基金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)
本基金大部分資產(chǎn)投資于特定類型的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、
運(yùn)營(yíng)管理、會(huì)計(jì)政策及不可抗力等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值、基金凈值可能發(fā)
生波動(dòng)，從而引起基金價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。同時(shí)，本基金在上海證券交易所上市，也可能因
為市場(chǎng)供求關(guān)系等因素而面臨交易價(jià)格大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)
本基金可能面臨的與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)包括：產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、土
地使用政策風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金政策風(fēng)險(xiǎn)、租賃住房稅收優(yōu)惠政策無(wú)法延續(xù)適
用導(dǎo)致現(xiàn)金流下降的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、收入來(lái)源集中度較高的風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、處置風(fēng)
險(xiǎn)、租金調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)、租戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)、租戶履約風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)維護(hù)及資本性
支出風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、股東借款帶來(lái)的現(xiàn)金流波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的履職風(fēng)
險(xiǎn)、市場(chǎng)供需及競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)交易及利益沖突風(fēng)險(xiǎn)、意外事件、安全生產(chǎn)事故
及不可抗力給基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)等。
具體風(fēng)險(xiǎn)揭示詳見(jiàn)本基金招募說(shuō)明書(shū)。
（二）重要提示
中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)本基金募集的注冊(cè)或核準(zhǔn)，并不表明其對(duì)本基金的價(jià)值和收益作出實(shí)
質(zhì)性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。
基金管理人依照恪盡職守、誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉的原則管理和運(yùn)用基金財(cái)產(chǎn)，但不
保證基金一定盈利，也不保證最低收益。
基金的過(guò)往業(yè)績(jī)不代表未來(lái)表現(xiàn)。
基金投資者自依基金合同取得基金份額，即成為基金份額持有人和基金合同的當(dāng)事
人。
基金產(chǎn)品資料概要信息發(fā)生重大變更的，基金管理人將在三個(gè)工作日內(nèi)更新，其他
信息發(fā)生變更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件內(nèi)容相比基金的實(shí)際情況可
能存在一定的滯后，如需及時(shí)、準(zhǔn)確獲取基金的相關(guān)信息，敬請(qǐng)同時(shí)關(guān)注基金管理人發(fā)
布的相關(guān)臨時(shí)公告等。
基金投資人請(qǐng)認(rèn)真閱讀基金合同的爭(zhēng)議處理相關(guān)章節(jié)，充分了解本基金爭(zhēng)議處理的
相關(guān)事項(xiàng)。
五、其他資料查詢方式
以下資料詳見(jiàn)基金管理人網(wǎng)站[www.ChinaAMC.com][400-818-6666]：
1、基金合同、托管協(xié)議、招募說(shuō)明書(shū)
2、定期報(bào)告，包括基金季度報(bào)告、中期報(bào)告和年度報(bào)告
3、基金份額凈值
4、基金銷售機(jī)構(gòu)及聯(lián)系方式
5、其他重要資料
華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金產(chǎn)品資料概要更新.pdf